LA FIXATION DU LOYER EST-ELLE LIBRE

Lors de la prise du bail commercial, le montant du loyer est librement déterminé par les parties dans le contrat. Ce montant n’est cependant pas figé et peut faire l’objet d’une variation en cours de bail ou lors de son renouvellement selon des règles bien établies.

LA FIXATION DU LOYER EST-ELLE LIBRE ?


I. FIXATION DU LOYER LORS DE LA PRISE DU BAIL
Le prix du bail est fixé librement par le bailleur et le locataire lors de la conclusion du contrat de bail. Il n’est pas soumis à des règles légales précises, mais est en principe fondé sur la valeur locative des locaux. Cette valeur dépend d’éléments multiples, dont les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties au contrat, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le
voisinage. Le prix du bail correspond en général au prix du marché, c’est-à-dire au prix qu’il est habituel de demander pour une surface analogue à celle du local, située à proximité sur un emplacement comparable. Pour l’apprécier, il faut :
- se renseigner auprès des commerçants voisins ;
- consulter les offres de location pouvant exister dans le voisinage (agences spécialisées, annonces dans la presse, etc.).
Cependant, certains facteurs peuvent également jouer soit à la hausse, soit à la baisse du loyer :
- si le bail octroie au locataire des avantages inhabituels (exemples : bail tous commerces, absence de pas de porte), le loyer peut être plus élevé que le prix du marché ;
- en cas de charges exorbitantes, le loyer doit être au contraire diminué.
Remarque :
le loyer peut prendre la forme d’une somme fixe, mais peut aussi être égal à un pourcentage des recettes du locataire ou faire l’objet d’une indexation.


II. VARIATION DU LOYER EN COURS DE BAIL
En cours de bail, les règles liées à l’augmentation du loyer diffèrent suivant que ce dernier est révisé tous les trois ans ou en fonction d’une clause d’échelle mobile.
A. Révision triennale
1. Principe
Aux termes de l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux occupés. Toutefois, par dérogation à cette disposition, l’article L. 145-38 indique que l’évolution du loyer est plafonnée à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE.
2. Exception
Cependant, ce plafond ne s’applique pas en cas :
- de modification matérielle des facteurs ...

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